Donation
Définition de la donation
Lorsque quelqu’un (le donateur) donne un bien à une autre personne (le donataire), il peut le lui donner en pleine propriété et ne conserve aucun droit ni aucune prérogative sur ledit bien. Il peut aussi choisir de se réserver l’usufruit dudit bien, on parle alors d’une donation en démembrement de propriété.
Une donation avec réserve d’usufruit est une forme de donation très utilisée en France pour transmettre un bien (souvent un bien immobilier) tout en conservant le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. Elle doit être faite devant notaire.
Les droits et obligations des donateur et donataire
Cela signifie que :
- Le donateur (usufruitier) garde l’usufruit du bien : le droit d’occuper le bien, d’en percevoir les loyers ou les revenus. Il est possible de prévoir dans l’acte de donation qu’il va continuer à supporter tous les frais et taxes inhérents audit bien (assurance, taxes foncières, travaux, etc.).
- Le donataire (nu-propriétaire) reçoit la nue-propriété : il devient propriétaire « sur le papier », mais sans pouvoir utiliser le bien tant que l’usufruit existe. De nombreuses conditions sont prévues dans l’acte de donation afin de préserver les droits et intérêts de chacune des parties (clause d’exclusion de communauté, interdiction d’aliéner et d’hypothéquer, droit de retour, action révocatoire, etc.).
- À la mort du donateur, l’usufruit s’éteint de plein droit, automatiquement : le donataire récupère alors la pleine propriété sans frais supplémentaires et sans formalités.
Les avantages de régulariser une donation de son vivant
Pour le donateur :
Il organise par anticipation sa succession tout en gardant l’usage du bien. Il constitue le dossier d’usage en fournissant au notaire toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte de donation dispensant son héritier d’y procéder à son décès Lors d’une période émotionnellement difficile.
Il réduit les droits de donation, puisque seule la nue-propriété est taxée. Il peut même prendre à sa charge l’intégralité des droits de mutation à titre gratuit (droits de donation) et les frais d’acte sans que cela soit considéré comme une donation supplémentaire.
Pour le donataire :
Il bénéficiera d’une pleine propriété automatique au décès du donateur, sans droits de succession supplémentaires, sans formalités supplémentaires.
Il profite d’un coût fiscal réduit.
Fiscalité
La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (barème fiscal basé sur l’espérance de vie de l’usufruitier).
Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété vaut cher. Inversement, plus il est jeune, et plus la nue-propriété vaut moins cher. Il peut-être donc fort intéressant de pouvoir commencer à transmettre une partie de ses biens à ses proches le plus tôt possible. Contactez-nous afin d’optimiser votre transmission de patrimoine et nous permettre de réaliser un audit de celui-ci.
Les droits à payer au moment de la donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit considérablement l’impôt.
L’article 669 du Code général des impôts dispose ce qui suit en son alinéa 1er :
« I. – Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après : »
| AGE de l’usufruitier |
VALEUR de l’usufruit |
VALEUR de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Exemple simple
Au jour de la donation, vous devez faire évaluer votre bien. Sur la valeur en pleine propriété de ce bien, nous déduisons la valeur de l’usufruit du donateur qui dépend de son âge.
Madame ROUJEIRON donne sa maison à son fils unique Christopher en nue-propriété, tout en gardant l’usufruit. Elle continue d’habiter la maison ou d’en percevoir les loyers. Son fils devient nu-propriétaire. À la mort de Madame ROUJEIRON : Christopher devient plein propriétaire sans frais ni formalités.
Madame ROUJEIRON est âgée de 65 ans. Compte tenu du fait qu’elle a moins de 71 ans, son usufruit représente 40 % de la valeur en pleine propriété.
Bien évalué à 160.000 €, l’usufruit représente 40 % soit 64.000 €, la nue-propriété donnée représente 96.000 €. Aussi, Christopher ne sera taxé que sur la valeur de la nue-propriété donnée 96.000 €, soit 60 % de la valeur du bien. Il recevra l’usufruit de sa mère par extinction gratuitement au décès de cette dernière.
La donatrice n’ayant consenti à son fils, au 1er décembre 2025, date de signature de l’acte de donation, aucune donation de moins de 15 ans à son fils, Christopher bénéficie d’un abattement de 100.000 €. La valeur de la nue-propriété qu’il reçoit de 96.000 € étant inférieure à son abattement personnel légal, il ne paiera pas de droits de mutation à titre gratuit.
Sachez que le donateur peut prendre en charge les frais de la donation et les droits de donation, cela n’étant pas considéré fiscalement comme une donation supplémentaire.
Il est ici rappelé que les règles fiscales peuvent changer chaque année.