Vente immobilière

Le déroulement d’une vente immobilière

Lorsqu’un accord est trouvé entre vendeur et acquéreur, un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) est signé entre les parties afin de figer leur entente le temps de la réalisation des conditions suspensives. 

Il peut être rédigé par l’agence immobilière ou par le notaire. Dans tous les cas, un échange préalable avec notre Office notarial est recommandé avant la signature du contrat afin de sécuriser le dossier et vous aiguiller au mieux dès l’ouverture de ce dernier.

Avant-contrat : les vérifications essentielles

Côté vendeur (avant la signature de tout avant-contrat) :

• Contacter votre notaire afin d’établir le processus de vente et optimiser fiscalement votre transaction :
• Estimation du montant de l’éventuelle imposition au titre de la plus-value.
• Estimation du montant de l’éventuelle imposition au titre des taxes sur les terrains devenus constructibles.
• Faire établir tous les diagnostics immobiliers obligatoires

Côté acquéreur :

• Analyse de la situation familiale et patrimoniale des acquéreurs.
• Détermination des quotes-parts en cas d’achat à plusieurs. Réflexion sur votre situation personnelle : situation matrimoniale, emploi ou remploi de fonds propres, calcul des proportions d’acquisition et protection de son coacquéreur en cas de décès…
• Étude d'options comme la création d’une SCI, une clause de substitution ou un démembrement de propriété (usufruit, nue-propriété, etc.), selon les objectifs patrimoniaux.

Les formalités réalisées par le notaire

Une fois l’avant-contrat signé, le notaire accomplit les formalités obligatoires préalables à la vente :

• Purge du droit de rétractation de l’acquéreur.
• Consultation du fichier immobilier (servitudes, hypothèques).
• Demande de pièces d’urbanisme en mairie et vérification de la capacité juridique des parties.
• Purge des divers droits de préemption (commune, département, SAFER, locataires, indivisaires…).
• Consultation des banques pour la radiation des anciennes hypothèques.

Pendant ce temps, l’acquéreur finalise son financement. La réception de l’offre de prêt permet ensuite d’organiser le rendez-vous signature de l’acte définitif, généralement sous 2 à 4 semaines.

Ce délai tient compte du temps de réflexion de l’emprunteur (11 jours avant l’acceptation de l’offre de prêt) et de la réception du dossier notarié pour la mise en place des garanties.

Pensez à nous adresser la copie intégrale de votre offre de prêt dès réception afin que nous puissions envisager, dans les meilleures conditions, la fixation de votre rendez-vous de signature de votre acte d’acquisition.

Préparation du rendez-vous de signature

• Le vendeur doit libérer le bien de tout mobilier, ce dernier devant être vendu dans le même état que lors de la première visite par l’acquéreur.
• Le notaire rédige l'acte, met en place les garanties bancaires et procède à l’appel des fonds nécessaires à la signature de l’acte authentique de vente.

Signature de l’acte authentique

Ce n’est qu’une fois ces démarches réalisées par les différents intervenants que l’acte de vente pourra être régularisée.

La vente définitive est officialisée exclusivement par le notaire. Celui-ci, aux termes de son acte authentique :

• constate le paiement du prix et des frais par sa comptabilité,
• confirme le transfert de propriété.

Après la vente

Le notaire publie l’acte au Service de la Publicité Foncière, règle les différentes taxes (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, plus-value immobilière, taxes sur les terrains devenus constructibles, etc.)  et sécurise légalement le transfert de propriété. 

Cette publication permet de rendre la vente opposable aux tiers et garantit la traçabilité des droits réels (hypothèques, servitudes, saisies, etc.).

Les délais

Les frais annexes

Vendeur

• Les taxes : la plus-value immobilière, la TVA lorsque la vente y est soumise ou la taxe sur les terrains devenus constructibles (taxe communale et/ou nationale).
• Le coût des diagnostics immobiliers techniques (recherches de plomb, d’amiante, de termites, électricité, gaz, DPE, ERP, etc.).
• Le dépôt de garantie du locataire éventuel et le remboursement du prorata de loyers du mois au cours duquel la vente interviendra.
• Les indemnités de remboursement anticipé du prêt ayant permis l’acquisition ainsi que les frais d’acte de mainlevée pour radiation des inscriptions hypothécaires.
• Les honoraires du syndic de copropriété pour la délivrance du pré-état daté puis de l’état daté.
• Les travaux votés par la copropriété et non encore réglés au jour de la signature de l’acte de vente.

Acquéreur

• Les frais de prêt : frais de dossiers bancaires, d’assurances et de prises de garanties hypothécaires ou cautions.
• Le remboursement, au prorata, des sommes réglées par le vendeur, à savoir :
  • des taxes foncières de l’année en cours,
  • des charges de copropriété du trimestre ou semestre en cours,
  • des avances au sein de la copropriété,
  • du fonds travaux loi ALUR.